你應該要知道的食事
三井不動產繼在林口之後，南港Mitsui Shopping Park LaLaport購物商城即將在2025年3月20日開幕。然而，商業設施僅是三井不動產眾多事業中的一環，目前正在執行的商業計畫「築地地區造鎮事業」，將突破當今商業活動、設施的概念，並創造出卓越的影響力。
近期台灣的百貨商場產業中，最受媒體矚目的莫過於即將開幕的南港Mitsui Shopping Park LaLaport購物商城。回顧台灣的日系連鎖商場發展，自1987年SOGO、1991年三越之後，便鮮少有連鎖日系百貨商場大規模進駐。直到2016年，三井不動產旗下的MITSUI OUTLET PARK進駐林口，才再度掀起日系百貨商場的拓點熱潮。
三井不動產繼林口之後，陸續於2018年在台中、2022年在台南、2025年預計在南港展店，未來更計畫在高雄設立台灣南端的據點。如此由北至南的大規模展店策略，相信已讓不少台灣消費者將三井不動產與商業設施劃上等號。
然而，商業設施僅是三井不動產眾多事業中的一環，且從營業額來看，商業設施的營收占比甚至不到三井不動產整體收入的15％。先前已有文章介紹過三井不動產的事業模式，但疫情過後，這個日本不動產巨擘已啟動下一個劃時代的商業不動產計畫「築地地區造鎮事業」（築地地区まちづくり事業），今天就從這個「築地地區造鎮事業」，來看結合三井不動產最新商業設施的事業構想為何。
三井不動產的事業版圖有多大？
在深入介紹此計畫前，讓我們先更新一下三井不動產目前的事業版圖，不再只關注15％的商業設施，而是從三井不動產既有的整體商業實力，來理解為何他們能承擔如此大規模的築地地區造鎮計畫。從三井不動產2024年3月期的年度營業額2.3兆日圓來看，便可得知這是一家巨型的綜合不動產集團。
三井不動產的各個事業群的營業額占比分布其實還算平均。其中，占比最高的19％為辦公大樓租賃業務（ビル賃貸），這是三井不動產目前的核心業務；其次是15％的物業管理業務（マネジメント），包括停車場、大樓管理等；接著是占比13％的投資型資產業務（投資家向け分譲），以及同樣占比13％的國內住宅業務（國內住宅分讓）；再來才是占比12％的商場租賃業務（商業賃貸，包括LaLaport等）；最後還有占比10％的不動產建設業務（新築請負，包括營造規劃）。這六大項目合計占了三井不動產營業額的82％，這些不同機能的不動產業務，造就了三井不動產的綜合能力，也讓他們在東京都政府主辦的「築地地區造鎮事業」（築地地区まちづくり事業）招標中，以大幅領先第二名的投標業者之姿，成功取得標案。
日本東京「築地地區造鎮事業」究竟是什麼？
東京度的「築地地區造鎮事業」標案，並不是讓業者任意的開發，而是先決定了造鎮的定位，定位裡面包含了，「水，綠，歷史，世界，多元人群，交流，傳播新文化」的關鍵字，競標者的提案必須符合這些關鍵字，並且不是得標者就可以買斷土地，而是以土地定期地上權租賃合約，可活用都有地面積為194,679平方米，而一平方米的月租金為4,497，表示三井不動產除了要建造出符合關鍵字的空間之外，單純計算下，還必須一個月支付東京都大約一個月接近日幣9億的租金。為了能在支付巨額租金後還能獲利，三井不動產在這場，除了置入既有事業群擅長的業務之外，另外還有包括下面新時代的商業空間的新規劃機制。
利用隅田川及東京灣的地理優勢 打造陸海空聯合的多元文化食堂
在集客方面，打破過去從集客只能從陸地的概念，活用用符合築地等於水邊的氣氛，利用隅田川及東京灣的地理優勢，打造海、空交通網絡，將築地與東京各觀光景點串聯。水上交通方面，可期待隅田川的舟船，將沿築地川新建船隻停靠碼頭，提供包租、不定期船班等多樣化利用方式，讓遊客能透過水路便捷往來。空中交通方面，則規劃設置直升機起降場與未來可能的飛行汽車起降點，以東京臨海地區為中心，帶動周邊區域的活化。為築地建立多樣的交通途經，除了讓消費者有更多方法前來之外，還讓不同消費族群都有適合他們到訪的交通手段。
而活用築地本身為東京食堂的形象，三井不動產將與築地場外市場攜手合作，提供以日本和食為首的傳統餐飲空間，在步道的兩側，將連續配置如同商店街般的店鋪，營造過去築地場外市場的熱鬧氛圍。同時，在高端顧客的對策，將打造頂尖美食創新基地「築地Culinary Center」，匯集最先進的飲食研究資源，並提供學習一流主廚料理哲學與經驗的機會，可預期，將有平價，中價，高端，歷史，先端的多元餐飲空間在這邊聚集。
如此多元的交通手段，符合全客層的多元價格帶跟產品，將可與其帶來東京區域數一數二的來客數量。
LaLaport等傳統商業設施的升級版 打造多元用途的大型複合式場館
上述的文化食堂，可說是三井不動產旗下目前如LaLaport等傳統商業設施的升級版。然而，傳統商業設施在疫情期間遭受巨大衝擊，這讓三井不動產更深刻體認到體育、運動、展演等真實體驗的價值。隨著數位化發展逐漸飽和，建立差異化將更為困難，而人們無法透過數位方式獲得的「感動體驗」與「五感體驗」，將成為建立難撼動差異化的關鍵。
三井不動產洞悉此趨勢，多年前已開始佈局體育、娛樂活動與都市建設的融合。透過收購東京巨蛋、參與秩父宮橄欖球場重建、打造船橋體育館等，致力於提供能創造深刻感動的實體差異化場域。這些經營經驗，都將集結於「築地地區造鎮事業」，打造日本頂尖的多功能體育及展演場館。
在「築地地區造鎮事業」中，三井不動產將打造一座全天候、多功能的複合式場館。該場館可容納約2萬至5萬人，除了能舉辦體育賽事、演唱會及大型展覽，更透過可動式座位設計，靈活調整場地配置，以符合不同規模活動的需求，容納不同目的的觀眾群。值得一提的是，讀賣新聞（職棒巨人隊母公司）與三井不動產同為此開發計畫的成員，因此各界推測，此場館未來可能成為巨人隊主場，其強大的集客力不言可喻。
透過彈性容納人數的設計，預計將吸引各式各樣的活動在此舉辦。藉由多元活動所帶來的媒體曝光，此場地的能見度可望達到前所未有的高度。結合多樣目的的來客、多樣身分的來客，以及大量媒體露出，從如此細緻的規劃，足見三井不動產深厚的實力。
這些還只是「築地地區造鎮事業」的一部分而已，飯店，住宅，辦公室，醫療生化園區等也會出現在在這個區域，可預期的事，這個區域在開發完成後，將吸引來自世界各國的遊客、以及抱持不同目的的來訪者，共同將傳統形象的築地帶往下一個嶄新的紀元。未來的不動產開發，將不再侷限於硬體商業設施的建造，而是轉型為具有文化性、能創造獨特體驗的場域，成為帶領文化進化的基地，進而提升整不動產產業對社會變化的影響力。看完築地的新計畫，是否對三井不動產的印象，不再只有LaLaport了呢？
【本文獲商社男的外食迷宮授權刊登，原文標題：最新的三井購物中心在南港嗎？最新的商業設施軟實力在這裡】
【本文為作者意見，不代表本媒體立場】
審稿編輯：林玉婷
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